<【配资平台开户炒股】>万科优先股值得买吗？一文看懂风险和收益

投资时间网、标点财经研究员注意到，2023年9月初，时任招商蛇口董事长许永军因达到法定退休年龄辞任，蒋铁峰接棒成为新任董事长。

在蒋铁峰任职期间，招商蛇口进行了组织架构调整，原七大区域被合并为五个区域。今年6月，公司再次启动新一轮架构调整，在开发业务层面，取消了五个区域公司，由总部直接管理下属城市公司，完成了从三级管控转向二级管控的扁平化转型。

业绩方面，招商蛇口2024年实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%；归母净利润为40.39亿元，同比下降36.09%。在盈利承压的情况下，公司大幅下调了管理层的薪酬。2024年蒋铁峰年薪为241.8万元，较2023年降薪超249万元，总经理朱文凯降薪超218万元，其他高管均有不同程度的降薪。

2025年上半年，招商蛇口实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；归母净利润为14.48亿元，同比增长2.18%。不过，上述增长源于招商蛇口期内取得其他公司控股权获得5.08亿元的投资收益，若剔除该收益，公司扣非后净利润为9.62亿元，同比下滑31.23%。

业内有分析认为，此次人事与组织调整反映出招商蛇口致力于提升运营效率，以应对当前行业环境的挑战。

销售方面，2025年上半年，招商蛇口累计实现签约面积335万平方米，同比下降23.6%；实现签约销售金额888.94亿元，同比下降11.9%，销售额位居克而瑞排名第四位，较上年提升一位。

投资拿地方面，公司上半年累计获取16宗地块，总计容建面约167万平方米，总地价约为353亿元，同比增长142%；权益地价为219亿元，占2024全年权益地价的65%。由于拿地金额提升，招商蛇口期末的存货账面余额为3891亿元万科优先股，较期初上升3%，对应存货跌价准备62亿元，存货账面价值为3829亿元。

从债务层面来看，截至2025年上半年末，招商蛇口持有货币资金总额为877.64亿元，较期初下降13%；公司总有息负债为2332亿元，较期初增长5%，其中499亿元为一年内到期。

在有息负债规模不减反增的情况下，9月12日，招商蛇口公告称，公司拟向特定对象发行优先股，募集资金总额不超过82亿元，扣除发行费用后的净额将用于公司“保交楼、保民生”房地产项目建设。

值得关注的是，这是招商蛇口首次使用发行优先股进行募资，而优先股的固定股息通常与募集资金投入带来的利润增长额挂钩。据公告披露，该公司此次资金投入的11个普通住宅项目基本位于一二线城市，开发周期大多集中在2023年6月至2028年12月之间万科优先股值得买吗？一文看懂风险和收益，结算周期的主力为2027年，预计总销售收入为529.89亿元，总净利润为48.9亿元，平均项目销售利润率约为9.7%。

招商蛇口优先股募资拟投入项目